ईंटों पर बैंकिंग : भारत के रियल एस्टेट बूम के पीछे की असली कहानी

भारत का रियल एस्टेट क्षेत्र, जो एक मजबूत अर्थव्यवस्था से काफी उत्साहित है, देश के विकास में एक महत्वपूर्ण खिलाड़ी के रूप में उभरा है। राष्ट्रीय रोजगार में 18 प्रतिशत हिस्सेदारी के साथ, रियल एस्टेट कृषि के बाद सबसे बड़ा रोजगार जनरेटर है। वर्तमान में इसका मूल्य $493 बिलियन है, यह क्षेत्र भारत के सकल घरेलू उत्पाद (जीडीपी) में 7.3 प्रतिशत का योगदान देता है। हमारे अनुमानों से संकेत मिलता है कि 2047 तक यह बढ़कर 5.8 ट्रिलियन रुपये या भारत के आर्थिक उत्पादन का 15.5 प्रतिशत हो जाएगा। प्रमुख विकास चालकों में बढ़ता शहरीकरण, खर्च करने योग्य आय में वृद्धि और आवासीय, वाणिज्यिक और लॉजिस्टिक्स स्थानों की बढ़ती मांग के अलावा क्षेत्र में प्रगति के कारण डेटा केंद्रों की बढ़ती आवश्यकता शामिल है।

रियल एस्टेट विकास में बीएफएसआई की भूमिका

बैंकिंग, वित्तीय सेवाएँ और बीमा (बीएफएसआई) क्षेत्र रियल एस्टेट क्षेत्र के विस्तार का समर्थन करने में महत्वपूर्ण भूमिका निभाता है। यह बंधक उत्पादों के माध्यम से घर खरीदारों के लिए आवश्यक वित्तपोषण की सुविधा प्रदान करता है और निर्माण वित्त और पट्टा किराया छूट के माध्यम से डेवलपर्स को पूंजी प्रदान करता है। इसके अलावा, शीर्षक और संपत्ति बीमा सहित बीमा उत्पाद, पूरे रियल एस्टेट जीवनचक्र में जोखिमों को कम करने में मदद करते हैं। म्यूचुअल फंड रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (रीट्स) और रियल एस्टेट म्यूचुअल फंड (आरईएमएफ) के माध्यम से खुदरा और संस्थागत निवेशकों के लिए रियल एस्टेट तक पहुंच बढ़ाते हैं।

आवासीय अचल संपत्ति में रुझान

आवासीय अचल संपत्ति बाजार में महामारी के बाद पुनरुत्थान का अनुभव हुआ है, जो खरीदार की प्राथमिकताओं में बदलाव के कारण हुआ है। विशेष रूप से, बढ़ती कीमतों के कारण किफायती आवास खंड – 50 लाख रुपये से कम कीमत वाले घर – की हिस्सेदारी 2018 में कुल बिक्री का 54 प्रतिशत से घटकर 2024 में 26 प्रतिशत हो गई है। इसके विपरीत, उच्च मूल्य की संपत्तियों – जिनकी कीमत 1 करोड़ रुपये से अधिक है – में इसी अवधि के दौरान 16 प्रतिशत से 43 प्रतिशत तक की वृद्धि देखी गई है, जो समृद्ध खरीदारों की प्रीमियम पेशकशों की प्राथमिकता को दर्शाता है। मध्य श्रेणी की संपत्तियां (50 लाख रुपये से 1 करोड़ रुपये) स्थिर बनी हुई हैं, जो लगातार कुल बिक्री का 30-37 प्रतिशत है।

नाइट फ्रैंक रिसर्च के अनुसार, भारत के टियर-I शहरों में 1,629 घर खरीदारों के सर्वेक्षण में 80 प्रतिशत उत्तरदाताओं ने घर के स्वामित्व का समर्थन किया, हालांकि जेन जेड के बीच यह प्राथमिकता 71 प्रतिशत तक गिर गई, जो किराए पर लेने के लिए अधिक इच्छुक लगते हैं। घर खरीदने की प्रेरणा अलग-अलग है: 37 प्रतिशत लोग अपग्रेड चाहते हैं, 32 प्रतिशत पहली बार खरीदार हैं, और 25 प्रतिशत संपत्ति में निवेश करते हैं। 50 प्रतिशत खरीदारों के लिए स्थान एक महत्वपूर्ण कारक है, इसके बाद संपत्ति का आकार (45 प्रतिशत) और कीमत (45 प्रतिशत) आते हैं। प्रतिस्पर्धी ब्याज दरें और लचीले ऋण विकल्प 74 प्रतिशत घर खरीदारों के लिए महत्वपूर्ण हैं, 79 प्रतिशत गृह ऋण पर निर्भर हैं, यहां तक ​​​​कि अमीर खरीदार भी व्यक्तिगत बचत का लाभ उठाते हैं।

स्टांप शुल्क में कटौती, विशेष रूप से मुंबई जैसे उच्च मूल्य वाले बाजारों में, संपत्ति पंजीकरण को प्रभावी ढंग से बढ़ावा मिला है। महामारी के दौरान महाराष्ट्र सरकार की अस्थायी स्टांप ड्यूटी में कटौती से लेनदेन में उल्लेखनीय वृद्धि हुई, खासकर 5 करोड़ रुपये से अधिक मूल्य के घरों के लिए, जो कर राहत और उच्च-स्तरीय संपत्ति की बिक्री के बीच सकारात्मक संबंध को रेखांकित करता है।

67 प्रतिशत उत्तरदाताओं ने ऐसी संपत्तियों पर 5 प्रतिशत माल और सेवा कर (जीएसटी) के बावजूद, परियोजना के आगे बढ़ने के साथ कीमतों में किसी भी वृद्धि से बचने और अनुकूलन क्षमता का लाभ उठाने के लिए निर्माणाधीन संपत्तियों को प्राथमिकता दी। 17 प्रतिशत लोगों को रेडी-टू-मूव-इन घर पसंद आते हैं, जबकि केवल 2 प्रतिशत लोग पुनर्विक्रय का विकल्प चुनते हैं, जो नए विकास की मजबूत मांग को उजागर करता है।

क्रेता की प्राथमिकताएँ और बाज़ार अंतर्दृष्टि

सर्वेक्षण एक रणनीतिक और व्यावहारिक घर-खरीद दृष्टिकोण, सामर्थ्य और दीर्घकालिक निवेश क्षमता को संतुलित करने का खुलासा करता है। शहरी केंद्रों को उनकी कनेक्टिविटी, रोजगार के अवसरों और सुविधाओं के लिए पसंद किया जाता है। खरीदारों द्वारा प्राथमिकता दी जाने वाली आवश्यक सुविधाओं में स्वास्थ्य देखभाल (58 प्रतिशत), खुदरा दुकानें (53 प्रतिशत), सार्वजनिक परिवहन (40 प्रतिशत), 24×7 सुरक्षा (36 प्रतिशत), और हरित स्थान (37 प्रतिशत) शामिल हैं।

वाणिज्यिक अचल संपत्ति की गतिशीलता

कार्यालय क्षेत्र की वृद्धि: भारत का वाणिज्यिक रियल एस्टेट बाजार वर्तमान में मजबूत जीडीपी वृद्धि, शहरीकरण, अनुकूल सरकारी नीतियों और एक विकसित कार्यस्थल परिदृश्य से उत्साहित है। 2024 की जनवरी-सितंबर अवधि में कार्यालय खंड में लगभग 53.7 मिलियन वर्ग फुट जगह से संबंधित लेनदेन देखा गया है, जो पिछले वर्ष की समान अवधि की तुलना में 27 प्रतिशत की वृद्धि है। यह वृद्धि मुख्य रूप से वैश्विक क्षमता केंद्रों (जीसीसी) और भारत-सामना वाले व्यवसायों द्वारा संचालित है, जो अपने विस्तारित परिचालन को समायोजित करने के लिए आधुनिक कार्यालय स्थानों की तलाश कर रहे हैं। लचीली कार्य व्यवस्थाओं द्वारा मांग को और बढ़ाया जाता है जिसके लिए अनुकूलनीय और नवीन कार्यस्थल समाधानों की आवश्यकता होती है।

हाइब्रिड कामकाज की प्रवृत्ति बढ़ने के साथ, कई संगठन अपनी रियल एस्टेट रणनीतियों का पुनर्मूल्यांकन कर रहे हैं, जिससे स्थिरता और प्रौद्योगिकी एकीकरण पर ध्यान केंद्रित किया जा रहा है। परिणामस्वरूप, स्थिरता और परिचालन दक्षता को प्राथमिकता देने वाले किरायेदारों को आकर्षित करने के लिए डेवलपर्स अपने डिजाइनों में हरित भवन मानकों और स्मार्ट तकनीक को तेजी से शामिल कर रहे हैं।

खुदरा क्षेत्र परिवर्तन

भारत का खुदरा क्षेत्र महामारी से मजबूती से उभरा है, जिसमें “बदले की खरीदारी”, प्रभावशाली विपणन और जेन जेड उपभोक्ताओं के लिए लक्षित अभियानों की विशेषता वाले पुनर्जागरण का अनुभव किया गया है। खुदरा विक्रेता अब ईंट-और-मोर्टार अनुभव को फिर से परिभाषित करते हुए, अद्वितीय और गहन खरीदारी वातावरण बनाने पर ध्यान केंद्रित कर रहे हैं। यह परिदृश्य विभिन्न भौगोलिक स्थानों में फैले भौतिक भंडारों की एक श्रृंखला का दावा करता है।

आर्थिक विकास, रोजगार के अवसरों में वृद्धि, उच्च प्रयोज्य आय और छोटे शहरों में ई-कॉमर्स की बढ़ती पहुंच ने इन क्षेत्रों को खुदरा रियल एस्टेट क्षेत्र के लिए अगले विकास आधार के रूप में स्थापित किया है।

शॉपिंग सेंटर: 2023 तक, भारत के 29 शहरों में 340 परिचालन परिसंपत्तियों में 125 मिलियन वर्ग फुट का कुल शॉपिंग सेंटर स्टॉक था। इनमें अहमदाबाद, बेंगलुरु, चेन्नई, हैदराबाद, कोलकाता, मुंबई, राष्ट्रीय राजधानी क्षेत्र (एनसीआर) और पुणे के शीर्ष आठ बाजार शामिल थे। शॉपिंग सेंटर में सभी ग्रेडों की संस्थागत स्वामित्व वाली संपत्तियां शामिल हैं। टियर-I शहरों ने ऐतिहासिक रूप से रियल एस्टेट विकास – आवासीय, कार्यालय और खुदरा – का नेतृत्व किया है – जो 263 शॉपिंग सेंटरों में 11.6 मिलियन वर्ग मीटर के कुल सकल पट्टे योग्य क्षेत्र का 75 प्रतिशत है। इनमें सकल पट्टे योग्य क्षेत्र के मामले में रैंकिंग में एनसीआर, मुंबई और बेंगलुरु का दबदबा है। टियर-II शहरों में, लखनऊ एक प्रमुख खिलाड़ी के रूप में उभरा है, जो समकक्षों के बीच सकल पट्टे योग्य क्षेत्र का प्रभावशाली 18.4 प्रतिशत है। शॉपिंग सेंटर स्टॉक में महत्वपूर्ण योगदान देने वाले अन्य उल्लेखनीय टियर-II शहरों में कोच्चि, जयपुर, इंदौर और कोझिकोड शामिल हैं।

शीर्ष 8 बाज़ारों में हाई स्ट्रीट स्टोर: शीर्ष आठ शहरों में स्थित 82 प्रतिशत स्टोरों में से, एनसीआर (23 प्रतिशत), बेंगलुरु (18 प्रतिशत), और हैदराबाद (15 प्रतिशत) स्टोर संख्या में अग्रणी हैं। इन शहरों में स्टोरों की कुल संख्या का 13 फीसदी हिस्सा मुंबई में है। बेंगलुरु, मुंबई और एनसीआर की कुछ ऊंची सड़कें खरीदारी का ऐसा अनुभव प्रदान करती हैं जिसे शॉपिंग सेंटर दोहरा नहीं सकते। संगठित रिटेलिंग और मेगा रिटेलर विस्तार के साथ-साथ आधुनिक रिटेल की शुरुआती शुरूआत ने ब्रिगेड रोड, इंदिरानगर, कोलाबा कॉजवे, कनॉट प्लेस और खान मार्केट जैसे इन स्थानों को एक अद्वितीय चरित्र से भर दिया है। ये ऊंची सड़कें क्षेत्रीय और अंतरराष्ट्रीय शोरूमों के मिश्रण के लिए प्रसिद्ध हैं और एक वफादार ग्राहक आधार का आनंद लेती हैं। इन तीन शहरों में, अंतरराष्ट्रीय ब्रांडों की रियल एस्टेट उपस्थिति 13 प्रतिशत से 15 प्रतिशत के बीच है, जो अन्य क्षेत्रों की तुलना में काफी अधिक है।

वेयरहाउसिंग वृद्धि: वेयरहाउसिंग खंड जीवंत है, जो ई-कॉमर्स के उदय, आपूर्ति श्रृंखला अनुकूलन और वैश्विक उत्पादन के विकेंद्रीकरण से प्रेरित है। लेन-देन की मात्रा का नेतृत्व मुख्य रूप से विनिर्माण क्षेत्र द्वारा किया जाता है, जो मांग का 36 प्रतिशत है, इसके बाद तीसरे पक्ष के लॉजिस्टिक्स प्रदाता और ई-कॉमर्स फर्म हैं। शहरी केंद्रों के पास औद्योगिक पार्क उच्च मांग में हैं, जो कुशल लॉजिस्टिक्स बुनियादी ढांचे की आवश्यकता पर बल देते हैं।

निवेश के रुझान और अवसर

भारत में रियल एस्टेट निवेश में परिवर्तनकारी वृद्धि का अनुभव हुआ है, रीट्स और प्राइवेट इक्विटी (पीई) ने विविध अवसरों का लाभ उठाया है। 2014 में अपनी स्थापना के बाद से, भारतीय रीट्स ने 2019 में एम्बेसी ऑफिस पार्क लिस्टिंग के साथ लोकप्रियता हासिल की है, इसके बाद माइंडस्पेस, ब्रुकफील्ड और नेक्सस सेलेक्ट ट्रस्ट रीट्स ने सामूहिक रूप से 114.5 मिलियन वर्ग फुट संपत्ति का प्रबंधन किया है। जीसीसी और घरेलू उद्यमों की मांग बढ़ने के कारण रीट्स अब भारत के कार्यालय बाजार का 11.9 प्रतिशत प्रतिनिधित्व करता है, जिसमें महत्वपूर्ण विकास क्षमता है। वेयरहाउसिंग जरूरतों और ई-कॉमर्स विकास से प्रेरित आगामी खुदरा और औद्योगिक रीट्स, विस्तारित निवेश के अवसरों का संकेत देते हैं।

पीई इस क्षेत्र में एक महत्वपूर्ण भूमिका निभाता है, 2004 के बाद से संचयी निवेश 75.7 बिलियन डॉलर तक पहुंच गया है। हाल के रुझान वेयरहाउसिंग की ओर बदलाव दिखाते हैं, जनवरी-सितंबर 2024 की अवधि में इस क्षेत्र में 1.5 बिलियन डॉलर का निवेश किया गया है। आवासीय परिसंपत्तियों में घरेलू निवेशकों की ओर से नए सिरे से रुचि देखी जा रही है, जबकि कार्यालय निवेश में मध्यम गिरावट देखी गई है।

रियल एस्टेट में वित्तपोषण परिदृश्य

भारतीय बैंक और गैर-बैंकिंग वित्तीय कंपनियां (एनबीएफसी) रियल एस्टेट क्षेत्र के वित्तपोषण में महत्वपूर्ण हैं। आवास की बढ़ती मांग के कारण बैंक आवास ऋण 2015 में 6.3 ट्रिलियन रुपये से बढ़कर अगस्त 2024 तक 28.3 ट्रिलियन रुपये हो गया। वाणिज्यिक रियल एस्टेट ऋण 4.9 ट्रिलियन रुपये से अधिक हो गया, क्योंकि बैंकों ने सावधानीपूर्वक अपने थोक पोर्टफोलियो का विस्तार किया। विवेकपूर्ण ऋण देने को बढ़ावा देने वाले सख्त नियमों के बावजूद भी एनबीएफसी छोटी परियोजनाओं के लिए लचीला वित्तपोषण प्रदान करते हैं।

परियोजना की सफलता के लिए डेवलपर वित्तपोषण महत्वपूर्ण है, जिसमें भूमि अधिग्रहण से लेकर पूरा होने तक सभी चरण शामिल हैं। नाइट फ्रैंक के डेवलपर साक्षात्कारों से फंडिंग हासिल करने में चुनौतियों का पता चलता है, खासकर आरबीआई के परिपत्रों के कारण भूमि अधिग्रहण के लिए जो इस उद्देश्य के लिए बैंक ऋण देने को प्रतिबंधित करते हैं। डेवलपर्स अक्सर वैकल्पिक निवेश कोष (एआईएफ) या निजी इक्विटी जैसे उच्च लागत वाले विकल्पों का सहारा लेते हैं। प्रस्तावित समाधानों में डेवलपर की विश्वसनीयता से जुड़ी ट्रैक रिकॉर्ड-आधारित ब्याज दरें और विश्वसनीय डेवलपर्स के लिए कम लागत के लिए समर्पित भूमि वित्तपोषण उत्पाद शामिल हैं।

एक और महत्वपूर्ण चुनौती ऋण सुरक्षा पंजीकरण और स्टांप शुल्क की उच्च लागत है, कुछ राज्य ऋण राशि पर 2% तक स्टांप शुल्क लगाते हैं। एक रोलिंग सुरक्षा संरचना या मास्टर सुविधा समझौता डेवलपर्स को कई ऋणों के लिए मौजूदा सुरक्षा का पुन: उपयोग करने, अनावश्यक लेनदेन खर्चों को कम करने और किफायती आवास परियोजनाओं को लाभ पहुंचाने में सक्षम करके इन लागतों को कम कर सकता है। साथ में, ये समाधान लागत-कुशल, डेवलपर-अनुकूल वित्तपोषण परिदृश्य बनाते हैं, क्षेत्र के विकास और किफायती आवास विकास का समर्थन करते हैं।

शीर्षक बीमा

संपत्ति के स्वामित्व की सुरक्षा के लिए आवश्यक शीर्षक बीमा, भारत में गोद लेने के शुरुआती चरण में है। यह संपत्ति खरीदारों और उधारदाताओं को शीर्षक विवादों के कारण होने वाले नुकसान से बचाता है, जो भारत के भूमि रिकॉर्ड मुद्दों को देखते हुए एक महत्वपूर्ण आवश्यकता है। इसे अपनाने को बढ़ावा देने के लिए, भारत अमेरिकन लैंड टाइटल एसोसिएशन (ALTA) मॉडल के मानकों को अपनाकर, रियल एस्टेट पेशेवरों के साथ जागरूकता अभियान लागू करके और पारदर्शी रिकॉर्ड के लिए ब्लॉकचेन जैसी तकनीक का लाभ उठाकर अपने नियामक ढांचे को बढ़ा सकता है। बंधक उत्पादों के साथ शीर्षक बीमा को एकीकृत करने और क्षेत्र-विशिष्ट, लचीले उत्पादों को विकसित करने से पहुंच का विस्तार हो सकता है और इस महत्वपूर्ण उत्पाद में उपभोक्ता का विश्वास बढ़ सकता है।

रियल एस्टेट और बीएफएसआई के साथ उभरती प्रौद्योगिकियों का जुड़ाव

• कृत्रिम बुद्धिमत्ता, आभासी वास्तविकता, संवर्धित वास्तविकता, इंटरनेट ऑफ थिंग्स और फिनटेक जैसी उभरती प्रौद्योगिकियां रियल एस्टेट क्षेत्र में क्रांति ला रही हैं, जिससे रियल एस्टेट और बीएफएसआई दोनों क्षेत्रों को महत्वपूर्ण लाभ मिल रहे हैं।
• एआई और भविष्य कहनेवाला विश्लेषण: संपत्ति के मूल्यांकन को बढ़ाएं और बंधक प्रक्रियाओं को स्वचालित करें, जिससे तेज़, डेटा-संचालित निर्णय और जोखिम शमन हो सके।
• आभासी और संवर्धित वास्तविकता: अंतरराष्ट्रीय निवेशकों सहित खरीदारों की एक विस्तृत श्रृंखला को आकर्षित करते हुए, व्यापक संपत्ति पर्यटन की सुविधा प्रदान करें।
• IoT एकीकरण: भवन प्रबंधन को अनुकूलित करता है और किरायेदार की संतुष्टि को बढ़ाता है, जिससे बेहतर संपत्ति मूल्यांकन और परिचालन दक्षता की अनुमति मिलती है।
• फिनटेक समाधान: लेनदेन को सुव्यवस्थित करना, धोखाधड़ी का पता लगाने में सुधार करना और विनियामक अनुपालन को स्वचालित करना, वित्तीय संस्थानों के लिए प्रशासनिक बोझ को कम करना।
• साथ में, ये प्रौद्योगिकियां विकास को बढ़ावा देती हैं, ग्राहक अनुभव में सुधार करती हैं और अधिक गतिशील रियल एस्टेट बाजार बनाती हैं, जिससे दोनों क्षेत्रों में हितधारकों को लाभ होता है।

बुनियादी ढांचा और रियल एस्टेट

पिछले दशक में, भारत ने बुनियादी ढांचे के विकास में महत्वपूर्ण वृद्धि का अनुभव किया है, जो केंद्र और राज्य दोनों सरकारों के पर्याप्त निवेश से प्रेरित है। राष्ट्रीय अवसंरचना पाइपलाइन (एनआईपी), सार्वजनिक-निजी भागीदारी (पीपीपी), और बुनियादी ढांचा निवेश ट्रस्ट (इनविट्स) जैसे नवीन वित्तपोषण उपकरण जैसी प्रमुख पहलों ने परियोजना निष्पादन और समस्या समाधान की सुविधा प्रदान की है। भारतमाला और सागरमाला जैसी प्रमुख नीतिगत पहलों का लक्ष्य कनेक्टिविटी और आर्थिक विकास को बढ़ाना है, अकेले एनआईपी ने 2020 से 2025 तक 1.6 ट्रिलियन डॉलर के निवेश का लक्ष्य रखा है।

मुख्य बुनियादी ढांचे पर पूंजीगत व्यय उल्लेखनीय रूप से 2013 में सकल घरेलू उत्पाद के 0.5 प्रतिशत से बढ़कर 2023 में 2.2 प्रतिशत हो गया है, साथ ही राष्ट्रीय राजमार्गों की लंबाई 48,154 किलोमीटर तक बढ़ गई है। इस प्रगति ने भारत के लॉजिस्टिक्स प्रदर्शन में सुधार किया है, जैसा कि लॉजिस्टिक्स प्रदर्शन सूचकांक में 54वें से 38वें स्थान पर पहुंचने से परिलक्षित होता है। हालाँकि, लॉजिस्टिक लागत ऊंची बनी हुई है, जिससे आगे निवेश की आवश्यकता है।

बुनियादी ढांचे का विकास न केवल कनेक्टिविटी बढ़ाता है बल्कि रियल एस्टेट विकास को भी उत्प्रेरित करता है, भूमि उपयोग में बदलाव लाता है और वाणिज्यिक और आवासीय विकास को बढ़ावा देता है। बुनियादी ढांचे के वित्त पोषण की संभावना महत्वपूर्ण बनी हुई है, हालांकि परियोजना में देरी और कम प्रदर्शन सहित विभिन्न चुनौतियों के कारण निजी क्षेत्र की भागीदारी सीमित रही है।

घरेलू ऋण देने वाले संस्थान, विशेष रूप से बैंक और एनबीएफसी, वर्तमान में बुनियादी ढांचे के वित्तपोषण में महत्वपूर्ण भूमिका निभाते हैं, लेकिन समग्र निवेश आवश्यकताओं की तुलना में उनका जोखिम कम है। इसके अतिरिक्त, अप्रयुक्त वित्तीय उत्पाद, जैसे पेंशन फंड, बुनियादी ढांचे में पर्याप्त निवेश के अवसर प्रदान करते हैं। जैसा कि भारत का लक्ष्य 2047 तक एक विकसित अर्थव्यवस्था का दर्जा हासिल करना है, अनुकूल नीतियों, आक्रामक बुनियादी ढांचे के निवेश और विविध वित्तीय साधनों के प्रभावी उपयोग पर निरंतर जोर वित्तपोषण चुनौतियों का समाधान करने और समय पर परियोजना को पूरा करने को सुनिश्चित करने में महत्वपूर्ण होगा।