नई दिल्ली: देश की राजधानी दिल्ली समेत बड़े शहरों में बहुमंजिला इमारतों और फ्लैट संस्कृति का चलन तेजी से बढ़ रहा है। इस बीच सुरक्षा मानकों की अनदेखी और प्राकृतिक आपदाओं के चलते इमारतें ढहने की घटनाएं भी सामने आती रहती हैं। हाल ही में चांदनी चौक में तीन मंजिला इमारत गिरने के बाद एक बार फिर यह सवाल चर्चा में है कि अगर फ्लैटों वाली पूरी आवासीय इमारत जमींदोज हो जाए, तो खाली हुई जमीन पर किसका कानूनी अधिकार होगा?
फ्लैट खरीदने के साथ जमीन में भी मिलता है हिस्सा
जब कोई व्यक्ति बहुमंजिला इमारत में फ्लैट खरीदता है, तो उसका अधिकार केवल फ्लैट की चार दीवारों तक सीमित नहीं होता। फ्लैट की रजिस्ट्री और संबंधित दस्तावेजों में पूरी जमीन का एक आनुपातिक हिस्सा भी खरीदार के नाम दर्ज होता है। इसे कानूनी भाषा में अविभाजित हिस्सा यानी यूडीएस (UDS) कहा जाता है।
इसका मतलब है कि अगर किसी वजह से पूरी इमारत ढह जाती है, तब भी फ्लैट मालिकों का जमीन पर कानूनी अधिकार बना रहता है। इमारत के नष्ट होने से जमीन पर उनका मालिकाना हक समाप्त नहीं होता।
फ्लैट के आकार के हिसाब से तय होता है जमीन में हिस्सा
इमारत गिरने के बाद जमीन पर सभी फ्लैट मालिकों का अधिकार उनके फ्लैट के क्षेत्रफल और यूडीएस के अनुपात के आधार पर तय होता है। यानी बड़े फ्लैट के मालिक का जमीन में हिस्सा अधिक और छोटे फ्लैट के मालिक का हिस्सा उसके अनुपात में होता है।
ऐसी स्थिति में ग्राउंड फ्लोर पर रहने वाला कोई व्यक्ति पूरी जमीन पर अकेले मालिकाना हक का दावा नहीं कर सकता। जमीन में अधिकार सभी फ्लैट मालिकों के तय हिस्से के अनुसार होता है।
आरडब्ल्यूए की बैठक में लिए जाते हैं आगे के फैसले
इमारत पूरी तरह नष्ट होने के बाद सभी फ्लैट मालिकों या रेजिडेंट्स वेलफेयर एसोसिएशन (RWA) की संयुक्त बैठक बुलाई जाती है। इस बैठक में सभी सदस्य आपसी सहमति से आगे की कानूनी और निर्माण संबंधी प्रक्रिया पर फैसला लेते हैं।
इस दौरान सभी फ्लैट मालिकों के हितों को ध्यान में रखा जाता है, ताकि किसी एक सदस्य के साथ अन्याय न हो और सभी को उनका निर्धारित अधिकार मिल सके।
दोबारा निर्माण या जमीन बेचने का होता है विकल्प
इमारत ढहने के बाद फ्लैट मालिकों के सामने मुख्य रूप से दो विकल्प होते हैं। पहला, सभी मालिक आपसी फंडिंग या बिल्डर के सहयोग से उसी जमीन पर नई और सुरक्षित इमारत का निर्माण करा सकते हैं।
दूसरा विकल्प जमीन को खुले बाजार में बेचने का होता है। यदि दोबारा निर्माण संभव नहीं है, तो सभी मालिक आपसी सहमति से पूरी जमीन बेच सकते हैं। इसके बाद बिक्री से मिलने वाली रकम सभी फ्लैट मालिकों के बीच उनके यूडीएस यानी जमीन में निर्धारित हिस्से के अनुपात में बांटी जाती है।
बीमा क्लेम और लीज होल्ड जमीन के अलग नियम
इमारत गिरने की स्थिति में बीमा भी महत्वपूर्ण भूमिका निभाता है। यदि सोसाइटी ने पहले से इमारत का बीमा कराया है और नियमित रूप से प्रीमियम जमा किया जा रहा है, तो बीमा कंपनी से मिलने वाली क्लेम राशि का इस्तेमाल नई इमारत के निर्माण में किया जा सकता है।
वहीं, यदि जमीन किसी सरकारी विकास प्राधिकरण जैसे डीडीए की लीज होल्ड जमीन है, तो उस पर मालिकाना हक और अन्य अधिकार स्थानीय प्रशासन की शर्तों और लीज एग्रीमेंट के अनुसार तय होते हैं।
इस तरह बहुमंजिला इमारत ढहने के बाद भी फ्लैट मालिकों का जमीन पर अधिकार बना रहता है और आगे का फैसला उनके निर्धारित हिस्से और संबंधित नियमों के आधार पर होता है।
